מי משלם היטל השבחה פינוי בינוי? תשובות לשאלות שהמסמך המשפטי לא יגלה לכם!
שוק הנדל"ן בארץ הוא דבר שמעסיק את כולנו. למעשה, אם אתם לא עוסקים בזה, כנראה שאתם בורחים מהמציאות. במאמר הזה נעסוק בנושא שמתחבא מאחורי המושגים היבשים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי – מי משלם היטל השבחה פינוי בינוי? רוצים לעבוד על סיכום שנתי של "את מה הם לוקחים לנו?" הנה כל מה שצריך לדעת לפני שאתם נפנים לתוך הבוץ המשפטי.
מהו בכלל היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס שמוטל על בעל נכס כאשר ערך הנכס שלו עולה בעקבות אישור תכנית בנייה חדשה. עכשיו, תעברו רגע על המשפט הזה ואולי תתפסו מה קורה פה. נכון, זה נשמע קצת כמו להוציא כסף על משהו שהשגת בזכות פיצה שהזמנת!
- תכנית שינוי תכנונית.
- אישור תכנית בנייה.
- עלייה בשווי הנכס (שלא לדבר על שווי הנפש).
אם כן, בעקבות יציאה מהאדמה אנחנו אמורים לשלם להיטל הזה, שמכנס את הכסף לקופת המדינה. דיסני? זה לא!
פינוי בינוי – זה עובד ככה
אז מה קורה כשהשוברים את הפיגומים ופורצים את הקירות? מתודולוגיה שנקראת פינוי בינוי מביאה אותנו למשהו שונה. פה מתכננים להרוס את הבניין הישן (וטוב שכך) ולבנות חדש במקומו. בכל זה אנחנו עוסקים, אך ויש אך!
- פינוי דיירים.
- שיפוט עצמי של בעלי הנכס הראשיים.
- אישור השלטונות (כי זה לא כמו להזמין טסלה פשוט).
ברגע שההליך מתחיל, נשאלת השאלה – מי משלם את ההיטל? אחת התשובות העירוניות היא: "מה ששייך לכולנו".
מי בעצם משלם את ההיטל?
นี่ מגיעים לרגע המפחיד באמת – האמת היא שכולם משלמים. ולא, אני לא מתככב כאן במושגים סודיים, אלא מדבר על הדיירים שיבואו אל המנוחות:
- בעלי הנכס הקיימים: ברוב המקרים הם יופסדו מהעלאת הערך.
- רוכשי הדירות החדשות: הם ברוב המקרים יבואו וישלמו על היטל השבחה לחברה המנהלת.
כלומר, עם כל המריבות שיש בין דייר לדייר, בסופו של יום – כולם מיישרים קו כך או כך. נשמע כמו פסטיבל פיצוי, לא?
מה קורה כשיש חוקים שונים?
במדינה שלנו, חוקים רוקדים יותר משבשת הדראג. כאן עלינו להבין שיש הפרשנות המקומית של כל רשות מקומית. האם זה לא אותו הסיפור שכולם מדברים עליו בשולחנות עגולים?
- תכנית מתאר מקומית.
- החלטות ייחודיות של ועדות תכנון.
- סוג המיזמים שפתאום נופלים בטיפולי הקהל.
אם נתזמן עוד רגע עם מושגים כמו ועדות תכנון, תבינו שאין מתכון אחיד שמשפיע על כולם. מה שמוביל אותנו לשאלה הבאה.
אז מה קורה אם יש התנגדויות?
כשהדיירים המקומיים אוחזים מולנו את הכוס קפה ומבינים שהסכנה מונחת בפתח, הם עלולים להגיש התנגדויות – והאם תאמינו לי כשאני אומר שהדבר הזה גם משפיע על היטל השבחה?
- התנגדויות רשמיות.
- בקשות לתשובות יצירתיות!
- יחסי ציבור מעוניינים (וטובים – אל תשכחו).
במילים פשוטות – ייתכן שאתם עלולים לשלם פחות, או יותר, ברגעים מבולבלים.
שאלות נפוצות
מה זה בכלל היטל השבחה?
זהו מס שניתנה המדינה על פי העלייה בערך הנכס בעקבות תכנון חדש.
כשהגינו את היטל השבחה רק על בעלי הנכס הישן?
בדרך כלל כן, אלא אם יש החלטה שמזמינה את הדיירים החדשים לצורך מימון השיפוט.
האם לחוק יש פטור?
במידה ויש חוקים מקומיים אחרים, אפשר לפעמים להימנע.
מה קורה אם דייר לא מסכים?
יש כל מיני טריקים שמקנים לדיירים אפשרות להשתחרר מהחריגות.
האם כל הדיירים צריכים לשלם את ההיטל?
לא! בדרך כלל זה יינשף על בעלי הדירות הישנות.
לסיכום
כן, פינוי בינוי נראה נהדר על הנייר, אך יש כאן כמה דברים מוזרים תחת השמש. אם תעמדו במקום שבו יש פינוי ובשעת אמת אתם עשויים להיות בתוך התהליך, תוכלו לגלות כמה מהדברים שנשמעתים עליהם הם לא מדויקים.
אנחנו לא אומרים לכם להיות זהירים בעת קניית דירה. אלא אם כן אתם מעוניינים בחוויות קרובות לערים חדשות. אבל אולי כדאי לבחון את המרחק בשיקולים שלכם בבחירה נכונה.…