תשלום מס שבח על ידי הקונה: הכל מהכל על המכירה המתקדמת
שוק הנדל"ן בישראל, כמו מסיבות חוף בכפרו של גדי, יכול להיות מסובך למדי. אחד ההיבטים המרתקים והמתישים בעת רכישת נכס הוא נושא תשלום מס השבח. כל כך הרבה שאלות, כל כך הרבה דיאלוגים, ועדיין מעט מאוד הבנה. אז מה זה בעצם מס שבח? איך זה קשור אליך? ואיך ניתן להימנע ממלכודות המס שיכולות להפתיע אותך ברגע הכי לא נכון? הישארו איתנו! המאמר הזה יחשוף את השאלות שבעטיין הסבירו לנו הורים, דודים ומקצוענים כל כך הרבה פעמים. בואו נ dive in!
מהו מס שבח ולמה אתם צריכים לדאוג לו?
מס שבח הוא המס שמוטל על רווחים שנצברו ממכירת נכס, ואם לא די בזה – זה ממש כמו יום שלישי: לא כולם אוהבים אותו. לדוגמה, אם קניתם דירה ב-1,000,000 ש"ח ומכרתם אותה לאחר כמה שנים ב-1,500,000 ש"ח, את השבח של 500,000 ש"ח תצטרכו לחלק עם המדינה. מס שבח מעובד כמו מתכון סודי של סבתא – יש לו הרבה מרכיבים, כל אחד מהם חשוב להצלחת המאכל. ככה גם אתם צריכים לשים לב שכל פרט בחישוב הוא קריטי. האם כל המרכיבים המוכרים? האם חשבתם על הכל?
מה זה אומר "תשלום מס שבח על ידי הקונה"?
אחת השאלות שעולות לא אחת היא: למה שהקונה ישלם מס שבח? ובכן, החוק בישראל מאפשר לקונים לשאת בחלק מהעלויות הנלוות לעסקות נדל"ן. כן, אתם לא חייבים להיות המוכרים כדי להיכנס לתוך הסיפור הזה. אם המוכר חזר על טעויות, או פשוט לא ידע מה הוא עושה, עלולים להיווצר חובות מס שיתגלגלו גם אליכם. קונים, כבר הבנתם? גם לכם יש תפקיד במשחק הזה, ולא תמיד תפקידו של השחקן הראשי. מה אפשר לעשות כדי להימנע מזה?
מה אתם צריכים לדעת לפני הקנייה?
- קשרי משפחה: אם אתם קונים דירה מאמא או מאבא, רווחי השבח יכולים לעודד אי נוחות – האם אתם צריכים לשלם?
עצה: שיחה גלויה על הדברים לפני שהעסקה מתבצעת יכולה למנוע מתחים בלתי נחוצים. - אמת האישיות: קודם כל תוודאו שהמוכר מעביר לכם הכל בצורה חוקית, ושהוא לא יסתיר כל מיני חובות מס.
פרטים קודמים של הנכס יכולים לחסוך לכם המון כאב ראש. - שירותי הנדסה: מעוניינים לעבור ביקורת הנדסית? אם המוכר הסכים, זה עשוי לשפר את סיכוייכם להימנע מבעיות במס שישמחו את הפקידים.
- מסמכים חוקיים: אם כמו כל עוסק בעצמו אתם לא מודעים לחוקים הנוגעים למס שבח, שקלו לקחת יועץ מקצועי. אל תתעצלו – אלו לעיתים צילום עתידכם.
שאלות נפוצות (שכדאי לשאול ולא לפחד לשאול!)
- האם כל קונה של נכס צריך לשלם מס שבח?
לא! זה תלוי במדינת ישראל ובמצב הספציפי של המוכר. - מה קורה אם לא ברור לי מהו השבח?
מומלץ לפנות ליועץ מס או עורך דין שיכולים לשפוך אור על המצב. - מה צריך לשאול את המוכר?
את כל השאלות! הקשיבו לו במדוקדק, ואל תתביישו לחשוף את המניעים שלו. - אם קניתי נכס והשבח היה שולי – עדיין יש מס?
אם אין רווח, סביר להניח שלא תחויבו. - כיצד ניתן לערער על שומת המס?
יש לחזור למקורות המידע ולהגיש בקשה רשמית!
איך מחשבים את מס השבח?
כמו כל מכונת כושר, חישוב מס השבח עובד על מספר פעולות. ראשית, יש לקבוע את המחיר הקנייה, ואז להוסיף את כל ההוצאות שהשקעתם בשיפורים ובתחזוקה. לאחר מכן תצטרכו לקבוע את המחיר בו נמכר הנכס. לא שוכחים! ההפרש בין השניים הוא השבח שלכם, ואותו תצטרכו להכפיל באחוז המס הנכון. בהחלט לא מתכון לחלום! היזהרו מעסקאות שקוטעות את המס – ייתכן שתמצאו את עצמכם פונים לאנשי מקצוע.
סיכום: מציאות צריכה להיות ברורה
סוף סוף נוגעים במנגנון הפנימי של תשלום מס השבח. זה לא קל, אבל עם קצת עבודת נמלים ומחקר, אתם יכולים להבין ולהיערך בהתאם. מבטיחים? שום דבר לא קל, אבל כשאתם מודעים לכך שתשלום מס שבח עשוי להשתייך גם אליכם, אתם יכולים להתחיל לצאת לדרך להכנת העסקה המושלמת אל החלום שלכם. כמו ששרנו פעם – אדמה, מים ואוויר, החיים פשוט ממשיכים לצמוח כל הדרך עד למעלה!