איך לחשב תשואה על דירה עם משכנתא כמו מקצוען – ולמה זה חשוב?
נתחיל מברווז – אם אתם חושבים לרכוש דירה, חשוב לדעת שאחד ההיבטים החשובים ביותר הוא החישובים הכלכליים. זה שכולל את המשכנתא, הערכת שווי הנכס ותשואה על ההשקעה. אז למה בעצם זה כל כך חשוב?
מהי תשואה על דירה?
תשואה היא האחוז של רווחים שהנכס שלכם יניב בשנה. כלומר, כמה כסף אתה מרוויח לעומת מה שהשקעת. זה כמו לעמוד בתחנת אוטובוס ולחכות לאוטובוס שישיק את מספר הדולר שعمרתם עליו.
אז איך מחשבים את התשואה?
כדי לחשב תשואה על דירה, נצטרך להשתמש בנוסחה פשוטה:
- תשואה = (הכנסות משכר דירה – הוצאות) / השקעה × 100
סבבה, אבל מה זה אומר בשפת יום-יום? בואו נפרק את זה:
1. הכנסות משכר דירה
זה הכסף שאתם מקבלים מהשוכר שלך. אל תשכחו להוריד ממנו את כל הוצאות התחזוקה, כי בדיוק כמו שוטף כלים, גם נכסים לא אוהבים לקרוס.
2. הוצאות
- תחזוקה
- מסים
- חשמל
- שירותי ניהול (אם צריך)
כל אלו צריכים לעלות על שולחן הבדיקה שלך. אל תתנו לכיס שלכם להשתגע!
3. השקעה
שימו לב – כאן נכנסת המשכנתא לתמונה. אם רכשתם דירה ב-1 מיליון ₪, אך לקחתם משכנתא של 800,000 ₪, השקעתכם היא 200,000 ₪ בלבד. היחס הוא ברור!
דוגמה קלילה – מחשבים תשואה
נניח ששכרתם דירה ב-5,000 ₪ לחודש. בשנה אתם מקבלים 60,000 ₪. עכשיו נחשב את ההוצאות:
- תחזוקה: 5,000 ₪
- מסים: 10,000 ₪
- שאר הוצאות: 5,000 ₪
סכום ההוצאות – 20,000 ₪. אז הכנסות מינוס הוצאות הן:
60,000 ₪ – 20,000 ₪ = 40,000 ₪.
אם השקעתם 200,000 ₪, התשואה תהיה:
תשואה = (40,000 / 200,000) × 100 = 20%
סביר להניח שיש אנשים שהיו מבקשים בעבור זה פגישה עם עורך דין.
6 טעויות נפוצות בחישוב תשואה
- שכחתם את ההוצאות! (נכון, זה מה שזה).
- לא לקחתם בחשבון את כניסות ויוצאות ההשקעה.
- הלכתם על שוק ההשכרת שיכור כי השכנים טוענים ש"Einstein גר פה".
- לא בדקתם את המצב הכלכלי של השוכר.
- נכנסתם להשקעה בלי לקבוע גבולות.
- שכחתם לעדכן את עצמכם על המצב בשוק הנדל"ן.
שאלות ותשובות
ש: מה זה בעצם תשואה נטו?
תשואה נטו היא התשואה שאתם מקבלים אחרי כל ההוצאות. יש המכנים זאת "הכסף האמיתי" שלכם.
ש: האם כדאי לשקול לקנות דירה במימון מלא?
שקלו היטב. זה כמו לקנות כרטיס לחופשה בלי לדעת אם יש לכם מקום לשים בו את המזוודות.
ש: מה עושים אם התשואה נמוכה?
או שאתם מגדילים את ההכנסות מאותו נכס, או שאתם פשוט מחפשים נכס חדש. קל כנשימה.
ש: האם כדאי להשקיע בנדל"ן באזורי פריפריה?
תלוי! אם אתם מוכנים לקחת סיכון, אז האזור יכול להיות גן עדן. אחרת, תשתגעו!
ש: איך לדעת אם הנכס מתאושש טוב?
תתחילו לבדוק את הערכת הנכס רצינית. לא כל דבר מסתדר כמו אתם מתכננים.
ש: מה קורה אם צריך למכור את הנכס? איך זה משפיע על התשואה?
אם הרווחתם יותר מההשקעה, אז אתם זוכים! אם לא, רוחו המוזה של יועץ מחכה לכם בפינה.
מרגישים אבודים? לא יודעים מה לעשות?
אל תדאגו! רבים מרגישים ככה עם כל הכספים על הלב. פשוט תבינו את המידע הזה, ותתחילו לערוך את החישובים.
סוף סוף אפשר לראות את התמונה הגדולה מאחורי המספרים הרבים.
מסקנה – למה תזדקקו לכל זאת?
אין ספק שחישוב תשואה על דירה עם משכנתא הוא לא משימה קלה. אבל עם מספרים נכונים, קצת סבלנות והרבה הומור, תוכלו לגלות יותר על הנכס שלכם, ולהשקיע בחוכמה.
זכרו, השקעה בנדל"ן היא כמו נטייה למושגים “כל הכסף שלכם באותו מקום” – תעשו חישובים חכמים ותשמרו על עצמכם!